수도권정비계획법(과밀억제권역, 성장관리권역, 자연보전권역) 쉽게 알기!
수도권정비계획의 종류에는 과밀억제권역, 성장관리권역, 자연보전권역 3가지로 구분되어 있습니다. 우리나라는 1982년부터 약 10~20년 주기로 수도권정비계획을 발표하고 있습니다. 현재는 2020년도에 발표한 4차 수도권정비계획이 적용되고 있으며, 제5차 국토종합계획과 연계하여 균형발전, 주민 삶의 질, 혁신성장, 평화경제의 4대 목표를 기반으로 하고 있습니다. 부동산 투자를 하기 위해서는 관련 법령과 전체적인 발전 흐름을 이해할 필요가 있습니다.
국가법령정보센터에 의하면 수도권정비계획법이란, 수도권에 과도하게 집중된 인구와 산업을 적정하게 배치하도록 유도하여 수도권을 질서 있게 정비하고 또 균형 있게 발전시키는 것을 목적으로 하는 계획이라고 정의하고 있습니다. 여기엔 과밀억제권역, 성장관리권역, 자연보전권역이 존재하며 각각의 구분에 따라 시행되는 정책이 다르다고 볼 수 있습니다.
과밀억제권역이란, 인구와 산업이 지나치게 집중되거나 집중될 우려가 있어 이전하거나 정비할 필요가 있는 지역을 의미합니다. 최근엔 과밀억제권역에서 성장관리권으로 인구 산업이 이전함에 따라 과밀억제권역 주변지역 중심으로 과밀화 현상 확산되고 있으며 대표적인 지역으로는 서울특별시, 인천광역시 및 경기도 일부가 과밀억제권역에 포함되어 있다고 보시면 됩니다. 그래도 여전히 과밀 수준은 높은 수준이며 특히 경기 남부지역의 성작이 두드러짐에 따라 인구밀도 등이 과밀억제권역 수준으로 증가하고 있는 것이 관찰되고 있다고 합니다. 또한 알아야 할 내용으로 세금 관련한 것이 있습니다. 과밀억제권 내에 법인을 설립하고나 등기를 이전할 경우 중가세 대상이 될 수 있습니다.
과밀억제권역 내 설립시 납부해야 할 세금
| 자본금 | 등록면허세 | 지방교육세 | 합계 |
| 2,800 만원 이하 | 337,500 원 | 67,500 원 | 405,000 원 |
| 3,000 만 원 | 360,000 원 | 72,000 원 | 432,000 원 |
| 4,000 만 원 | 480,000 원 | 96,000 원 | 576,000 원 |
| 5,000 만 원 | 600,000 원 | 120,000 원 | 720,000 원 |
반면에 과밀억제권에서 나오는 기업들에게는 혜택이 제공되는데, 법인세에 대해 4년간 100% 면제 + 2년간 50% 를 면제해주는 큰 혜택이 있으므로 해당 지역에서 사업을 하시는 분들이라면 꼭 알아두어야 할 내용입니다. 결국 들어오는 사람을 물리적으로 막을 수는 없으니 간접적인 방법으로 법인의 유도를 막고 있다고 보시면 됩니다
성장관리권역이란, 수도권 중 과밀억제권역으로부터 이전하는 인구와 산업을 계획적으로 유치하고 산업의 입지와 도시의 개발을 적정하게 관리할 필요가 있는 지역을 의미합니다. 현재 성장관리권역은 서울을 중심으로 북부와 남부지역으로 나눠져서 분포되어 있습니다. 관리지역 중 가장 넓다는 특징이 있으며 세금 관련한 혜택도 많습니다. 또한 한 시 내에서도 행정구역의 구분과 다르게 겹쳐져 있는 것을 알 수 있는데, 용인시와 남양주시, 안성시의 경우 성장관리권역과 자연보전권역이 같이 공존합니다. 즉 같은 도시 내에서도 건축물을 지을 수 있는 부지와 지을 수 없는 부지가 나눠져 있고, 이 땅은 20만 원인데 바로 옆 지번은 100만 원이 될 수도 있습니다.
과밀억제권역에서 이전시 감면 혜택
- 취득세 50% 감면, 재산세 37.5% 감면(지방세 특례 제한법 58조의 2)
- 법인세 4년간 100% 감면, 이후 2년간 50% 감면(조세특례제한법 제63조)
- 창업자 감면(법인 , 취득, 재산세)(조세특례 제한법 제6조, 지방세 특례 제한법 제58조의 3)
자연보전권역이란 수도권 중 한강 수계의 수질과 녹지 등 자연환경을 보전할 필요가 있는 지역을 의미합니다. 여기선 알아두어야 할 부분이 자연보전권역의 행위 제한(수도권정비계획법 제9조)인데, 기본적으로 일정 면적 이상의 개발을 제한하고 있는 것이 주요 사항입니다. 다만 대통령이 정하는 경우에는 예외가 있을 수 있습니다.
1. 택지, 공업용지, 관광지 등의 조성을 목적으로 하는 사업으로서 대통령령으로 정하는 종류 및 규모 이상의 개발사업
2. 대통령령으로 정하는 학교, 공공청사, 업무용 건축물, 판매용 건축물, 연수 시설, 그 밖의 인구집중 유발시설의 신설 또는 증설
자연보전권역은 개발이 제한되어 있는 토지 일 수 있습니다. 기획부동산 사기에 이용되기도 합니다. 매우 조심해야 하며 특히 자연보전권역은 부동산 정책을 꼭 알아두셔야 할 사항입니다.
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